Los Medios Adecuados de Solución de Controversias (MASC) han llegado para transformar la gestión de desahucios en España. La Ley Orgánica 1/2025 establece la obligatoriedad de utilizar un MASC antes de iniciar cualquier procedimiento judicial en este ámbito. Este enfoque busca descongestionar los tribunales y facilitar la resolución de conflictos entre propietarios e inquilinos. A través de procesos como la mediación y la conciliación, se pretende alcanzar acuerdos que eviten el desgaste del proceso judicial. No obstante, lo cierto es que supone un esfuerzo adicional para poder interponer la correspondiente demanda el poder cumplir con el requisito de procedibilidad.
La cuestión se complica cuando, de conformidad con el artículo 22.4 LEC exige el requerimiento previo para imposibilitar la enervación. Partiendo de ello, sería preciso si podría utilizarse el envío por ejemplo de una Oferta Vinculante Confidencial que sirva para cumplir con el MASC y, a su vez, cumplir con el requerimiento del 22.4 de la LEC. O si, por el contrario, es necesario remitir dos requerimientos distintos.
Nada de esto se ha abordado en los criterios que se han venido publicando de las distintas provincias, así deberemos hacer un análisis en el presente artículo.
¿El Requerimiento del 22.4 de la LEC vale como MASC?
Como decimos nada de esto se ha publicado o abordado en los acuerdos que hemos conocido. A priori, a nuestro juicio, la concepción tradicional que hemos tenido del citado requerimiento del 22.4 no casa fácilmente con los postulados de la LO 1/2025.
El artículo 2 de la citada ley indica:
“A los efectos de esta ley, se entiende por medio adecuado de solución de controversias cualquier tipo de actividad negociadora, reconocida en esta u otras leyes, estatales o autonómicas, a la que las partes de un conflicto acuden de buena fe con el objeto de encontrar una solución extrajudicial al mismo, ya sea por sí mismas o con la intervención de una tercera persona neutral”
A priori, con esa concepción el requerimiento de pago del 22.4 no valdría como MASC puesto que lo que se está es reclamando la cantidad para su abono y como requisito meramente formal para evitar la enervación en el procedimiento. Así dicho, parece que no. Pero, en este punto, también sabemos que acudir a un MASC no significa renunciar a derechos.
La cuestión es radicalmente opuesta, aunque lo separa una fina línea, lo que realizamos no es un requerimiento sino , por ejemplo una Oferta Vinculante Confidencial donde se le reclame la totalidad. Y, adicionalmente, se haga mención que esta oferta tiene las veces de requerimiento a los efectos del 22.4 de la LEC.
De hecho, la formalidad exigida por este precepto que habla de la enervación únicamente exige que ” el arrendador hubiese requerido de pago al arrendatario por cualquier medio fehaciente con, al menos, treinta días de antelación a la presentación de la demanda y el pago no se hubiese efectuado al tiempo de dicha presentación”.
A priori el plazo legal sería idéntico en ambos supuestos lo cual permitiría que sirviera las veces de cumplimiento del requisito de procedibilidad así como de requerimiento.
Ahora bien, partiendo de la base de la Confidencialidad de la Propia Oferta que predica el artículo 17 de la L 1/2025, dicha mención debería incluirse en el concepto o titulo jurídico de la OVC y, hacer mención de esa circunstancia en el certificado a los efectos de acreditar el cumplimiento del MASC.
MASC Desahucio por Falta de Pago
Abordando, en concreto, la realización de un MASC para un Desahucio por Falta de Pago analizaremos las distintas opciones y las más efectivas. Esto es una recomendación desde el punto de vista práctico.
Si acudimos a cualquiera de los medios en los que interviene un tercero neutral (mediación notarial, mediación tradicional o experto independiente) se inicia el periodo de negociación pero, a priori, una vez finalizado sin acuerdo y tras la emisión del correspondiente certificado, el deudor podría enervar la acción. Especialmente porque NO ha habido un requerimiento.
Así, parece que una de las mejores opciones para cumplir con el doble requisito (el de procedibildiad y el requerimiento para evitar la enervación) sería la utilización de una Oferta Vinculante Confidencial. La remisión de ésta podría encuadrar, dentro del concepto de requerimiento del 22 de la LEC, siempre y cuando incluyamos una mención expresa. Será así la opción que más se adapte a ambos requisitos para cumplir el de procedibilidad y evitar la enervación.
MASC Desahucio por expiración del plazo contractual
En este punto, la inquietud del artículo 22.4 de la LEC no se aplica porque no existe la posibilidad de que el arrendatario pueda enervar la acción. Por lo que podemos acudir a cualquier MASC
Aunque conociendo el tipo de acción o resultado que se busca en el Desahucio por expiración del plazo no es otro que la recuperación de la finca existe poco margen de negociación más allá del plazo de entrega de la finca.
¿Cuál es el MASC que mejor se adapta? Pues probablemente la Oferta Vinculante Confidencial otorgando un plazo para el abandono de la vivienda. ¿Es el único MASC al que se puede acudir? La respuesta es NO. Pero tratamos de cumplir el requisito lo antes posible y con las máximas garantías.
MASC Desahucio por precario
La cuestión en nuclear en este tipo de asuntos es que por parte del propietario considera que el poseedor no tiene título válido y, por otro lado, el ocupante entiende o puede pretender hacer valer la existencia de título.
Dada las posiciones antagónicas debe analizarse cuál es el mejor MASC. ¿Se podría abrir a la negociación? Tal vez sí. Pero no suele ser lo habitual. Especialmente porque tal vez dl precarista no tenga alternativa y trate de alargar el procedimiento.
Así en este tipo de asuntos puede ser interesante acudir a la Oferta Vinculante Confidencial.
MASC y Desahucio por otras causas
Otras causas como realización de obras inconsentidas, por necesidad de la vivienda o por otras circunstancias previstas en el contrato.
El tipo de acción que se quiera iniciar hará depender el tipo de MASC previo a la interposición de la demanda.
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